五年房价翻了一倍，科学城怎么就火了？

要说广州哪个区域最不容易被忽略，科学城肯定算得上一个。近年来广州房地产市场一路火到增城，而科学城板块也在不知不觉间发生了翻天覆地的变化。 科学城板块在2021年-2022年期间蝉联广州销售板块排行榜冠军 ，无论是销售面积还是销售套数都远高于其他版块。

那么科学城板块是如何一步步成为“楼市NO.1”，让我们一一道来 。

首先，我们来看一下克而瑞发布的《2021-2022年8月广州一手住宅成交数据TOP10板块》排行榜，科学城板块以成交11302套，成交面积127万平方米，套均价460万元排名第一。

2017年科学城板块套均价在2万元左右，而在2019年8月房价突破三万元，2020年8月房价突破4万元，近五年科学城房价由2字头到4字头， 房价涨幅高达134%。

那么究竟是什么原因导致科学城房价一路上涨？那就要从科学城板块的历史发展开始讲起。

科学城板块的发展， 必然离不开城市相关规划的赋能。

小小科学城土地面积从3.7平方米公里到144.65平方公里，是从婴儿到青年的华丽转身，土地面积扩大了约39倍。

1999年科学城成长到37.47平方公里，设置了科研、生物、电子、新材料新能源、高新产业及居住6个功能区，可以说这一步是科学城的产业发展期。

2019年由广州开发区推动将 科学城扩容100平方公里，占黄埔区总面积的三分之一。

涵盖原科学城范围、长岭居、永和、云埔工业区、东区、广石化以及萝岗街部分山体。同时提出要在5年内实现大变化，迈入产城融合的科学发展期。

2020年3月，《广州科学城创新发展行动方案》提出，实现发展空间、科技创新、产业集群、中小企业、对外开发形成五个方面大变化。完善基础生活服务设施、共享生产服务设施和创新创业服务设施，打造“三主三辅”的服务核心。

两年多时间，开创大道两侧写字楼林立，一栋栋高楼拔地而起，近20年，科学城片区的土地面积逐步扩容，各片区逐步细化，将科学城产业发展、公共服务、生态宜居、交通出行等多方面的发展作出细致安排，引领科学城实现“五年大变化”。

1.高层次人口涌入 >>

根据广州统计局人口统计数据分析，黄埔区人口总量逐年递增（2014年及之前年份计算黄埔区萝岗区人口总量之和），近5年黄埔区户籍人口增长明显，增长率均在6%以上。2020年第七次人口普查数据与2010年第六次人口普查数据对比，全区常住人口增加43.68万人，增长52.47%，比全市高5个百分点，年平均增长率为4.28%，比全市高0.35个百分点。

科学城片区，原萝岗片下辖5个街道（联和街+萝岗街+长岭街+云埔街+永和街），成立之初时人口总量仅5500人，其人口结构主要为当地村民。经过20年的发展，科学城片区常住人口近52.8万人，其中居住人口34.1万，占比64.59%；工作人口33.9万，占比64.26%；此外，工作且居住均在科学城的人口约15.2万，占比28.85%；（数据来源：CRIC栅格地图2.0系统）

据统计，短短5公里就有南方电网、雪松、创维、日立IT等十几个大型企业总部扎堆，将至少吸引数万名高端人才进驻。

2020年广州净增50万人口，其中三分之一流入黄埔，大多是高学历、高素质、高品位的财智人群，也是未来建设科学城的中坚力量。（来源：黄埔区工业和信息化局）

那么核心要素在两个方面，一方面，随着市政规划的逐渐落地，引入大量高新技术企业落地，产生了企业大量的用人需求，吸引了 大量的高层次的就业人口涌入，年轻人口净流入量逐年增大。

过去十年期间，科学城板块吸引了千名海归人才创新创业。而黄埔区人才引进方面，入户人口也在大幅度增加。其就业人群大部分喜欢居住在工作地附近，选择了科学城。

另一方面，居住在科学城板块的人口，除工作在当地外，其余人口主要工作在旧黄埔和后天河板块。究其原因，主要由通勤距离决定人口分布结构，科学城到珠江新城站车程约20km，而公共出行时间约30分钟。 较短的通勤时间，也是大多数购房者选择科学城的原因。

2.高技术企业进驻>>

在面积扩大、发展条件优化的吸引下，越来越多的高新企业陆续进驻科学城，

按照规划，科学城产业发展定位为，全球智能制造基地”和“中国智造品牌中心”，将培育壮大世界级新一代信息技术、人工智能、生物医药三大新兴产业集群，打造“中国智造”标杆产业。

2019年，广州市发展改革委，公布了2018年广州市总部企业认定结果，乐金LG（中国）有限公司等470家企业，获认定为广州市2018年总部企业，其中黄埔区、广州开发区99家，占全市总部企业数量2成，排名全市第二

截止目前 科学城已集聚了1000多家高科技企业，有累计超过130家世界500强企业进驻科学城， 其中包括以大宗商品交易为主的雪松总部、半导体产业乐金LG、南方电网总部等企业，占全市的四成（广州世界500强289家），黄埔区的八成（全区世界500强企业项目170多家）。

其中乐金LG企业年报显示，2021年在职人员约5700余人，大量的企业员工将会产生可观数量的购房者。

科学城的产业结构能够影响人口流入规模与结构，间接影响房地产市场，而科学城大部分企业均为头部企业和高技术企业，其促进经济增长更具活力，对人口的吸引力更强，高质量的人口流入形成更高的收入水平，推动市场需求的增长及消费水平向更高层级迈进，最终反映到居住需求上。

2021年黄埔区GDP地区生产总值为4158.37亿元，排名全市第二。

十年来，黄埔区经济与人口呈现出协调发展的特性。

在黄埔众板块中，属科学城板块的发展最为亮眼。

至2019年， 广州科学城营收已高达3700亿元，固定投资2400亿元

从经济走势我们可以看出，近年来，黄埔区经济发展也在逐步走高。人口数量增加，人均收入持续增长，人民生活水平逐渐提高，也能间接促进房地产经济发展和进步。

3.高质量教育发展>>

2018年-2022年期间，黄埔区各类学校增加60所，公办小学增加33所，公办中学增加11所。 “十四五”期间，黄埔区计划新增基础教育公办学位数6.5万个，全市排名第二。 教育资源稳步增长，伴随经济物质水平的提升，人们已不再满足 有学上”，而是更多追求“上好学”，对教育资源的要求也越来越高。

由于2021年关于教育相关政策的发布，现在已经不允许住宅与教育相挂钩，教育平均化的一系列政策对家长择校选房是有一定影响，但是对于购房者而言，教育资源集中，距离学校近仍然是家庭购房考虑的因素。

4.高水平交通建设>>

交通方面，黄埔区目前已经开通地铁6号线、21号线，黄埔有轨电车1号线等。

广州地铁6号线延长线于2016年12月开通，在科学城内设有香雪、萝岗、苏元、暹岗等多个站点。其中苏元站与地铁21号线交汇，而21号线在科学城设有神州路、科学城、苏元、水西等站点。

黄埔有轨电车1号于2020年7月份开通，在科学城内也有多个站点。

地铁21号线作为广州东部，东西走向的重要通道，有效的改善了增城和黄埔科学城片区的交通现状，更好的支撑了广州向东发展的战略规划，地铁的建设运营为科学城居住品质带来了飞跃。

从房价发展历史看，2016年科学城房价才1字开头，2020年至今一直维持在4字头，可地铁线路的开通，也推动了科学城片区房价的发展。

多条轨道线路加持下，科学城已全面融入广州地铁网络中，未来的科学城也将进一步与中心城区融合。

根据规划， 未来的广州科学城中心将有5条地铁 ，另外还有正在建设和近期将要动工的有轨电车2号线和5号线，以及开创大道、开放大道和京港澳高速等道路干线，区域内将四通八达，交通十分便利。

由于科学城板块靠近旧黄埔片区，地铁能够到达天河等中心区域，成为大量中心区域的工作人口的置业选择。 地铁6号线二期开通和地铁21号线的开通，加速了科学城板块楼市发展进度 ，吸引了很多房企开发商的进驻，聚集了多个楼盘，形成了新的置业区域。

同时，规划交通的发展也遵循广州向东的发展规划，使科学城成为了新的宜居区域。

随着产业发展、配套完善，科学城片区的楼市发展也从最初承接广州中心区域外溢刚需转向品质改善型置业者，板块房价整体也在不断走高。

近5年来，科学城房价一路高涨，整体均价破4字头。板块整体新房去化周期约9.4个月，远低于全市其它热门板块。

就以上分析来看，科学城板块还处于发展中期阶段，商业配套还没有跟上产业发展的脚步，未来随着各类产业落地，轨道交通的发展，人口、经济、商业将呈现进一步变化，片区格局也将愈发清晰。

对于购房者而言，科学城板块对于刚需购房者已经产生一定的门槛，均价4万元/平方米的房价现在也说不上是刚需，更多偏向改善的需求。

而对科学城楼市火热的现状，从宏观来看是市政规划为主导的原因，其主要因素是大量高净值人口的涌入带来大量的居住需求，其次要因素是轨道交通的发展推动了房地产市场。

从官方释放出的“5年大变化”到十四五规划信息，可以看出广州一直在加大对科学城板块的政策支持。 长远来看，这个板块对于有一定经济实力的刚需和改善客来说都是不错的选择。