中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券登记结算有限责任公司，中国证券金融股份有限公司，中证数据有限责任公司，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会：

为贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔 2022 〕 19 号）工作部署， 进一步推进 REITs 常态化发行 ，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。现就有关事项通知如下：

一、 加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力

（一）拓宽试点资产类型。 贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行 基础设施 REITs 。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs 。 项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。 严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

（二）分类调整项目收益率和资产规模要求。 申报发行基础设施 REITs 的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（ IRR ）原则上不低于 5% ；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8% 。 落实中央 “ 房住不炒 ” 要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房 REITs 发行，首次申报发行 REITs 的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 8 亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的 2 倍。

（三）推动扩募发行常态化。 按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市 REITs 通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募 REITs 项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

（四）扩大市场参与主体范围。 支持经营规范、治理健全 、资产管理经验丰富 的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施 REITs ， 依托其在 基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。

（五）加强二级市场建设。 健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。适时推出 REITs 实时指数。

二、完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平

（六）优化审核注册流程。 建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核，定期开展市场机构座谈会，传递监管工作理念。

（七）明确大类资产准入标准。 总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型， 按照 “ 成熟一类、推出一类 ” 的原则， 细化完善审核和信息披露要点，对项目质量从严要求，并以适当方式向市场公开，加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。同时，建立常态化会商机制，着力解决 “ 新类型 ” 项目面临的重大疑难和无先例问题，并通过培训、典型案例分享等方式向市场公开，加快试点项目进展，引导市场规范发展。

（ 八 ） 完善发行、信息披露等基础制度 。 健全 REITs 发售业务规则， 完善资产估值和询价定价机制， 规范发行推介、询价、定价、配售行为 。制定临时信息披露指引，强化重大事项披露要求。 研究规范治理机制的权责条款 ，完善 REITs 治理结构。

三、规范与发展并重，促进市场平稳运行

（九）构建全链条监管机制。 遵循 REITs 特点规律和风险特征，结合基础设施 REITs 试点模式，建立健全包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。突出以 “ 管资产 ” 为核心，按照实质重于形式的原则，加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管。

（十）促进市场主体归位尽责。 证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位应当各司其职，协同配合，形成监管合力。压实基金管理人的主动管理责任，督促基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、原始权益人、外部运营管理机构、财务顾问、证券基金服务机构等参与方依法履行职责。依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益。

四、进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展

（十一）建立重点地区综合推动机制。 依托 REITs 储备项目丰富的重点地区，聚焦国家产业政策鼓励的能源、交通、生态环保、保障性租赁住房和数据中心等重点领域，推动完善由地方发展改革委、证监局、金融局、国资委等多部门参加的综合推动机制，统筹协调解决 REITs 涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题，保障常态化发展的项目资源供给。坚持 “ 两个毫不动摇 ” 方针，着力推动解决民营企业 REITs 试点存在的困难和问题。

（十二）推动完善配套政策。 加强与相关部门沟通，进一步明确基础设施 REITs 的会计处理方式和税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化 REITs 投资者群体，助力市场平稳运行。 借鉴境外成熟市场实践， 及时总结 REITs 试点经验，抓紧推动 REITs 专项立法 。

本通知自印发之日起生效。请结合单位职责，加快推动各项工作落实落地。