浦东三林板块（前滩、前滩南、筠溪小镇、高青路新杨思、杨思）

三林镇包括之前的杨思镇，也就是现在前滩杨思三林世博这一部分。

另外，三林主要的居住片区又是东明路街道，被三林镇包围。

那关系叫乱。

作为浦东中外环的板块，三林靠滨江，本来就可以兼顾浦东和浦西。

当年三林的动迁房，主要的动迁居民都来自于徐汇。

再加上三林去浦西的地铁特别发达。

很多浦东的板块，浦西人是不喜欢的。

而三林却是能够兼顾浦东和浦西，双方都能接受的板块。

1.三林的区位

三林在浦东黄浦江边。

东边是御桥和北蔡；南边是闵行浦江镇；北边是浦东世博；西边是徐汇滨江。

根据川杨河分界，可以把三林分为北边的前滩杨思和南边的三林板块。

作为一个兼顾浦东和浦西的板块。

三林不管是去徐汇滨江还是徐家汇，或者到黄浦区都很方便。

前往浦东的张江、御桥、世博前滩、花木、乃至陆家嘴，交通都比较方便。

2.三林的交通

三林当前有三条地铁线，前往迪士尼和徐家汇的11号线；前往黄浦区人民广场的8号线；以及到浦东世纪大道的6号线。

从地铁角度，三林前往徐汇滨江徐家汇、新天地人民广场、世纪大道都非常方便。

如果再加上南北高架、中环和外环，到浦东的张江、御桥、花木和浦西也非常方便。

可以说，从三林到绝大部分的浦东和浦西的重要产业基地和副中心，都可以在半小时内到达。

3.三林的规划

全浦东只有三个地方被划进了中央活动区：陆家嘴、浦东世博、前滩。

而前滩就在三林镇。

另外，上海近期的发展重心，是在金色中环。

而金色中环基本就是为浦东度身定制。

在金色中环之中，属于三林地区的就有前滩中央活动区、高青路新杨思区域、三林筠溪小镇三大金色中环项目。

如果把边上的御桥也算进去，整个三林地区有四个金色中环项目，而全上海属于金色中环的，一共就十二个片区。

全上海这么集中的规划片区，也是不多见的。。

4.三林的片区划分

三林的范围其实很大，而且基本都已经规划成熟。

作为一个中外环板块，三林的配套在整个浦东，都算是非常好的。

地铁有8号线、11号线和6号线；

高速可以直接上南北高架、中环和外环；

前滩有高档商场太古里，三林有人气很旺的三林新达汇；

连医院都还有三甲医院东方南院；

三林地区的初中本来一般，但是上实南校今年的成绩非常好，有望一梯队；

小学有超一流的明珠C，还有新世界实验和尚博实验。

从各方面来看，都是相当宜居的板块。

三林很大，可以分为若干的子板块。

原杨思地区可以分为：前滩、杨思、新杨思、三林世博家园四个片区。

三林和东明路可以分为：前滩南、凌兆新村、三林东、浦三路、筠溪小镇、三林南片区。

4.1前滩片区

前滩是近几年的当红炸鸡子。

不要说前滩本身的界面漂亮，入驻的企业高档，太古里是网红高档商场，华二前滩还没成绩，就已经预定一梯队学区；前滩绿地公园又多，看起来就心旷神怡。

最关键的是什么，倒挂明显。

前滩的新房到了今年的浦江壹号，价格才算涨到了13万，在浦江壹号之前，单价10.5万。

而整个前滩的二手房，就没有低于15的，但凡品质好一点真能自住的，18万起。

这个价差了，要啥自行车啊。

买到就是赚到，那干啥不买。

前滩新房其实已经不多了。

除了格力的浦江壹号，现在正在上市。

后面也就陆家嘴集团自己的21-02/21-03两个地块。

哪怕现在前滩的备案价已经涨到了13万。

这里依然性价比很高，依然会受到追捧。

4.2杨思镇片区

杨思镇的界面其实已经有点老了，后续改善的空间也不算特别大。

大部分的次新小区，也是05年左右的。

除了靠近前滩的合生前滩壹号和尚东国际小区品质好，其他小区的品质也就这样了。

——合生前滩壹号（图品来源链家）

但是，这里离前滩是真的近。

离规划中的高青路新杨思，也是一路之隔。

我知道我在诸位眼中就是个弟弟。

但无所谓，各位大哥大展宏图的时候，能带上我不就行了吗？

4.3高青路新杨思片区

从东明路以东一直到浦三路，就是规划中的高青路新杨思金色中环片区。

规划中这里的商办体量很大，有四栋160米以上的超高层。

周边规划的全新住宅和学校也不少，未来也会是一个兼顾产业和自住的优质片区。

杨高路以西是高青路规划的重点片区，商办基本都是集中在这里。但暂时这里没什么住宅。

杨高路以东有对口明珠C的万科新里程和金色里程，100平的小三房，顶级的学区，在家长心中，一直是个很不错的选择。

最近高青路片区要上的新房，主要集中在这里和和东部。

仁恒有园就在杨高路以东，第一批已经售罄。后续还会有加推。

浦发拿的杨思地块，在杨高路以西，今年土拍刚拿，估计明年会上。

其他浦发、浦开、浦交的地，其实都在三林世博片区。

4.4三林世博片区

三林世博片区是为了当时世博会动迁，建的一整片动迁房。

房龄还算比较新，就是离地铁稍微远点。

很多在附近工作，预算有限的购房者，还是会选择在这里附近置业。

——三林世博公园

这里的三个新房，从行政上其实都属于北蔡。

但从地理位置而言，离三林世博更近。

没有意外的话，浦开的开云艾尚里、浦发和浦交的北蔡地块，明年都会上市。

新杨思片区在2023年，会是一个供应大年。

4.5前滩南片区

前滩南其实也是个完全全新的片区，连一栋可上市交易的住宅都没有。

中间是三林的楔形绿地，西边是动迁房为主，也有少量商品房。

东边是产业为主，也有少量的别墅和洋房。

中企云萃森林刚刚上市，能不能售罄都还两说。

虽然离前滩这么近，居住氛围不如前滩、配套不如前滩、居民素质不如前滩，连学校也不如前滩。

前滩的13万，是捡漏。

前滩南的10.5万，就是市场价。

既然是市场价，那不能售罄也就不奇怪了。

西边滨江地带，有绿城和华润的项目，估计品质都会很好，面积也会很大。

这里基本上是没有地铁交通的，但是说实话，能看得上这个总价的，也不会在乎有没有地铁。

4.6凌兆新村片区

凌兆新村是三林最老的片区，全都是老破小。

作为三林老镇所在地，全老公房。

基本上，预算有限，又需要8号线通勤的，才会选择这里。

对小区品质有要求的，一般会忽略这个板块。

——三林老街

4.7三林东片区

这里有三林新达汇、有东方南院，有上实南校。

是三林比较宜居的片区。

缺点是大部分小区房龄已经偏老，从小区品质上会略逊一筹。

比较好的是对口上实南校的金地湾流域，小区品质各方面都很不错，在三林地区，是相当不错的宜居小区。

——三林新达汇

4.8三林浦三路片区

浦三路的小区品质户型各方面都很不错。

配套上虽然略弱于三林东，但是房龄上普遍要新。

本来这里最大的弱点是御桥垃圾焚烧厂就在附近。

现在垃圾焚烧厂关停了，这里宜居的性价比就高了很多。

属于三林地区自住宜居度很不错的片区。

——浦发公园

4.9三林南片区

三林南完全是动迁房和经适房。

而且户型大都都很差。

唯一的优势，是部分小区离8号线真的很近，而且价格是真的便宜。

也确实有购房者，因为性价比，专门选择这里。

南北高架以西，是规划中的筠溪小镇。

但现在还是一片农田。

未来可以期待，暂时是没有房子可以买的。

——上师大附中

4.10三林的新房

三林和杨思地区，现在在上的新房还是比较多的。

如果想要高倒挂，前滩的浦江壹号，02/03地块，自然是首选。

如果是高总价高品质，那前滩南的绿城和华润，也是很不错的选择·。

要想性价比高，还自带学区，有仁恒有园。

要想未来发展好，现在还是潜力股，可以看浦发杨思。

即使是浦开、浦发、浦交的北蔡地块，其实性价比也很高。

中企云萃森林也有前滩南的期望。

总的来说，三林杨思明年要上的新房，地段和价格各方面都还不错，都是可值得期待的。

5.杨思三林的次新小区

——前滩次新小区

——杨思镇次新小区

——新杨思&三林世博&浦三路次新小区

——三林东&凌兆新村小区

——三前滩南&三林南次新小区

三林的购房者来源很广，总价上下的幅度也非常大。

如果对预算不敏感，又要江景、又要品质社区、又要学校、又要房子新。那自然可以选择前滩。

如果是为了自住，交通方便性价比高。那就可以选择三林东和浦三路。

如果对未来有期待，又希望当前的性格性价比高一些，杨思镇和高青路可以考虑。

真的预算有限，又需要市区通勤，可以看一下三林南的动迁房。

由于地铁和高速都非常发达，选择三林的购房者还是比较多的。

可以跟据自己的情况，选择合适的片区和小区。

6.结语

三林是一个上限和下限范围非常广的板块。

得益于发达的地铁和高速交通，徐汇、黄浦以及整个浦东东南，都可以选择三林。

而且三林周边的规划又非常好，金色中环的重点发展区域，这里周边有四个。

产业前景可期，交通方便，大部分小区价格也不算太贵，性价比还算比较高。

又可以兼顾浦东和浦西。

如果是在这个价位段内，双方又需要兼顾浦东和浦西的，三林是一个很不错的宜居板块。