房客在租房期间，房屋易主，房屋租赁合同还有效吗？房屋买受人有权要求承租人搬离吗？根据我国《民法典》第725条规定的“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是我们经常听到的“买卖不破租赁”原则。但是，这一原则真的无懈可击吗？

老周是一家烧烤龙虾店店主，原本想着紧张的疫情防控过后能够重新生火赚点小钱，却不料屋漏偏逢连夜雨，这火还没起，店铺就要先搬了。原来，老周的房东因民间借贷纠纷一案被余姚市人民法院强制执行，这家烧烤龙虾店的店面因此被依法拍卖成交。当老周得知要立即腾空搬离时真是哑巴吃黄连有苦说不出，便向执行法官主张自己的租赁合同权利。执法也是普法的过程，执行法官向老周解释，该房东在租赁合同签订之前早已将其名下店铺抵押给了债权人，抵押权实现后，买受人便不受租赁合同的约束，这属于“买卖不破租赁”的例外情形。最后，老周不仅亲身上了一堂法治课，也在执行法官的努力下，在买受人那争取了最大的宽限时间，才得以妥善腾空搬离。

涉及房屋“买卖不破租赁”的例外情形主要有以下两点：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。先抵后租和依法查封的情况，不适用“买卖不破租赁”原则。

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