江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）苏01民终8604号
上诉人（原审被告）：荣智丰，女，1950年12月23日出生。
委托诉讼代理人：李惠奇，上海市大明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘德炜，上海市大明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄振文（成黄振文），女，1928年8月31日出生。
被上诉人（原审原告）：成敏德，男，1959年1月9日出生。
被上诉人（原审原告）：成义德，男，1960年5月29日出生。
上述三名被上诉人共同委托诉讼代理人： 杨春宝 ，北京大成（上海）律师事务所律师。
上述三名被上诉人共同委托诉讼代理人：周晨黠，北京大成（上海）律师事务所律师。
原审第三人：成明德，男，1952年12月1日出生。
原审第三人:成美德，女，1964年4月30日出生。
上述原审第三人共同委托诉讼代理人：郁大镇，江苏宁诚律师事务所律师。
上诉人荣智丰因与被上诉人黄振文、成敏德、成义德，原审第三人成明德、成美德确认合同无效纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人荣智丰的委托诉讼代理人李惠奇、潘德炜，被上诉人黄振文、成敏德、成义德共同委托的诉讼代理人 杨春宝 ，原审第三人成明德、成美德共同委托的诉讼代理人郁大镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣智丰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄振文、成敏德、成义德一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法律适用错误。1.在2006年至2007年受托期间，荣智丰与成之德系夫妻关系，两人均为香港永久性居民，其婚姻财产关系系涉外民事关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十二条、第十三条的规定，涉外民事争议的解决须以另一涉外民事关系的确认为前提时，人民法院应当根据该先决问题自身的性质确定其应当适用的法律。案件涉及两个或者两个以上的涉外民事关系时，人民法院应当分别确定应当适用的法律的规定。故在处理本案时应当首先确定荣智丰与成之德夫妻财产关系的法律适用。同时，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》（以下简称《涉外关系适用法》）第二十四条的规定，本案在审理时，成之德己经死亡，己不可能对2006年至2007年期间夫妻财产关系的法律适用作出选择，应该推定当事人没有选择，夫妻财产关系应适用香港法律。根据香港现行《己婚者地位条例》的规定，香港夫妻实行分别财产制，无夫妻财产“共同所有”这一规定。一审认定案涉房屋系成之德与荣智丰共同所有属于法律适用错误。2.一审以受理时间在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）施行之后为由，适用《民法总则》第一百六十八条有关自己代理的规定，不符合《中华人民共和国立法法》第九十三条法律溯及力的规定，亦系法律适用错误。本案双方争议系案涉房产买卖合同效力问题，实质是荣智丰代表成竟志、成众志与成之德签署案涉房产买卖合同代理行为是否有效的问题，应当以荣智丰与成之德签署房产买卖合同时的生效法律来评判代理行为的效力。《民法总则》实施前，并无法律规定自己代理所签订合同是否无效或可撤销，自己代理行为是否有效，应以该代理行为是否损害被代理人的利益为依据。成之德以高于房屋估值的价格购买案涉房产不损害成竟志、成众志的利益。3.在全国人民代表大会常务委员会、最高人民法院未就《民法总则》第一百六十八条规定作出立法解释或司法解释之前，不应将该规定中的“自己”扩大到代理人“本人”以外的人。因此，荣智丰将案涉房产出售给成之德不构成“自己代理”。4.依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第六十六条的规定，即便代理人没有代理权或超越代理权，只要被代理人知道代理人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案被上诉人以成众志的法定继承人提起诉讼，本次诉讼之前，成众志提起了两次诉讼，分别是（2015)鼓行初字第214号房屋行政登记纠纷、（2016)苏0106民初10973号合同无效纠纷，成众志在上述两次诉讼中提交的委托书明确，受托人在民事和行政诉讼中的代理权限为一般代理，并强调“在办理委托事项过程中涉及实体权利”时，要事先得到成众志的书面许可。可见，成众志最迟在签署委托书时已经知晓案涉房产被过户至成之德名下的事实，但成众志仍保留了主张权利的最终决定权。上述两次诉讼的诉状均非成众志本人签署，（2015)鼓行初字第214号案件的起诉状由代理律师代签，（2016)苏0106民初10973号案件的起诉状由成敏德冒签，两次诉讼均无成众志本人的真实意思表示，除上述两次非真实意思表示的诉讼外，成众志本人没有就荣智丰的代理行为对成之德或者荣智丰作出过任何否认该民事行为的表示。故被上诉人作为成众志的继承人，在成众志本人追认的情况下无权再提起本次诉讼。（二）一审认定事实不清并遗漏重要事实。1.被上诉人隐藏了重要的证据，不能排除成众志在遗嘱中对本案事实作出了真实的表述。成敏德在上次案件（2016)苏0106民初10973号庭审时，在回答法庭提问时称成众志生前留有遗嘱，但成敏德在本案一审庭审中又改口称该遗嘱因不符合法定要求，现己找不到了。法院应当查明成众志生前遗嘱的事实，以确定成众志生前的真实意思。2.一审遗漏了荣智丰在一审中出示的（2016)苏0106民初10973号案件中证人宋某,4的证言。根据宋某,4的证人证言，成竟志、成众志委托荣智丰出售案涉房产时，其本意就是为了将案涉房产出售给成之德。因证人宋某,4与本案无利害关系，其证言应依法予以采信。因此，即便一审适用《民法总则》第一百六十八条的规定，根据该规定中“但是被代理人同意或者追认的除外。”的规定，荣智丰的代理行为也不构成自己代理。（三）三名被上诉人的原告主体不适格。因成敏德隐藏了成众志生前遗嘱，根据中国的法律规定，被继承人如有遗嘱，其继承不适用法定继承，在合法继承权未得到证明之前，不能确定三名被上诉人是否为成众志遗产的继承人。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求依法改判。
黄振文、成敏德、成义德辩称：（一）关于本案法律适用问题。1.依照《涉外关系适用法》第八条、第三十六条的规定，涉外民事关系的定性，适用法院地法律。不动产物权，应适用不动产所在地法律。案涉房屋位于南京市，应适用内地法律。即使按照荣智丰所称的《涉外关系适用法》第二十四条的规定，因在案涉房屋买卖时，成之德和荣智丰夫妻俩经常居所地在内地，故一审适用内地法律正确。2.《民法总则》的适用问题。按照规定，最基本法律适用是新法优于旧法，也就说《民法总则》优于《民法通则》。《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》也明确了在旧法没有明确的没有具体的规定的情况下，如果新法有相应的规定，应该适用新法的规定。《民法总则》第一百六十八条明确了自己代理及双方代理的规定，故一审适用《民法总则》第一百六十八条并无不当。荣智丰认为适用《民法通则》第六十六条错误，该六十六条是关于没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为的规定，与本案荣智丰具有代理权并不相同。（二）关于原告主体问题。被上诉人在一审已经提供了相关的继承文件，荣智丰主张存在遗嘱仅是推测，没有事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
成明德、成美德述称：1.同意黄振文、成敏德、成义德的辩称意见。2.依照《涉外关系适用法》第十六条的规定，代理适用代理行为地法律，但代理人和被代理人的代理关系适用代理发生地法律。因本案代理行为和代理关系均发生在南京市，因此应适用内地法律。另，荣智丰的丈夫成之德长期居住内地，成之德在南京市、上海市均有住房，于2014年在上海市去世。荣智丰在一审自认自2003年起在深圳市、上海市均有企业经营，并在国内经常居住，本案也应当适用内地法律。3.案涉房屋委托合同应当认定无效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，因共有房地产未经其他共有人书面同意，故由成竟志和成众志作出的委托应为无效委托。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条及相关的规定，处分共有的不动产或者动产，应该经占份额2/3以上或者全体共有人同意，因案涉房屋未经共有人同意，故也应认定无效。2002年5月6日，其母陈励常去世后，案涉房屋在其父亲成竟志名下，房屋产权中属于陈励常遗产的部分产权应当由成明德、成美德依法继承。此后成明德、成美德作为案涉房屋的产权共有人，成竟志与成众志在没有取得成明德、成美德的同意而擅自处分共有财产，应认定委托无效。4.荣智丰将案涉房屋转让给成之德的行为无效。依照《民法通则》第五十八条、《民法总则》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。荣智丰与其丈夫恶意转让案涉房屋，损害了委托人及黄振文、成敏德、成义德、成明德、成美德的利益。具体表现为：（1）荣智丰为了骗取并获得代理人的身份，与成之德恶意串通，并隐瞒其外籍身份，伪造了内地的身份证件。（2）利用成竟志患有精神分裂症和成众志长期居住国外的机会，以明显低于当时的市场价格将案涉房屋转让给成之德。（3）荣智丰为了隐瞒对案涉房屋已转让过户的事实，并达到侵占房屋的目的，并未实际支付案涉房屋的价款。在代理期限届满后，也没有向成竟志和成众志报告委托事项的处理情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄振文、成敏德、成义德向一审法院起诉请求：请求确认荣智丰以成众志、成竟志名义与成之德签订的关于南京市房屋的《南京市房地产买卖契约》无效。
一审法院认定事实：成竟志与成众志系兄弟关系。黄振文系成众志之妻，成敏德、成义德系成众志之子。成竟志、陈励常（已去世）夫妇育有长子成之德、次子成明德（第三人）、女儿成美德（第三人）。荣智丰系成之德之妻。2010年2月17日，成竟志去世。2014年12月22日，成之德去世。2017年1月1日，成众志去世。
涉案房屋位于南京市。1992年10月，该房屋所有权证中载明该房屋系成竟志、成众志共有，建筑面积为平房51.6平方米、二层楼房334.4平方米、平房99.5平方米，合计485.5平方米。2002年9月16日至2002年10月31日期间，南京鼓楼城镇建设综合开发（集团）公司在南京市鼓楼区水佐岗地块实施道路拓宽市政项目的房屋拆迁，拆除了上述涉案房屋中的51.6平方米平房。
2006年6月16日，成竟志与成众志共同出具《委托书》，载明：委托人为成竟志、成众志，受托人为荣智丰，委托事项为“位于南京市鼓楼区（丘号：535205-1）和鼓楼区水佐岗39号（丘号：526050-1）的房产系我们的财产，因我们现已加入美国籍，长期居住在美国，故全权委托荣智丰女士代表我们处理上述房产（包括出售等）相关事宜。受托人为办理上述委托一事所签署的相关文件，委托人均予以认可。受托人无转委托权。委托期限2006年6月16日至2007年6月16日。”
2006年6月19日，南京市第三公证处出具（2006）宁三证内民字第2455号公证书，证明成竟志、成众志在上述《委托书》上签名。
2007年5月23日，荣智丰作为成众志、成竟志（卖方）的代理人与成之德（买方）签订《南京市房地产买卖契约》，约定成众志、成竟志自愿将本市水佐岗39号房屋出售给成之德，建筑面积433.9平方米，房屋用途住宅；该房屋价款为600万元，成之德领取房屋所有证时现金支付全额款项；双方定于2007年6月10日正式交付该房屋，成众志、成竟志应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2007年6月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续等等。
2007年6月25日，南京市房屋所有权登记至荣智丰丈夫成之德名下，建筑面积为二层楼房334.4平方米、平房99.5平方米，合计433.9平方米。上述买卖契约中约定的房屋价款600万元至今未付。
一审法院认为，关于原告的主体资格问题。南京市房屋原系成竟志、成众志共有，在成众志于2017年1月1日去世后，原告黄振文、成敏德、成义德均系成众志的法定继承人，有权提起本次诉讼，故原告的诉讼主体资格适格。
本案一审主要争议焦点为：荣智丰以成众志、成竟志名义与其丈夫成之德签订的涉案房屋买卖契约是否合法有效。本案受理时间系于2017年10月1日《民法总则》施行后。根据《民法总则》第一百六十八条第一款规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。此款系关于自己代理的规定。首先，涉案房屋系具有重大价值的不动产，原系成竟志、成众志兄弟共有，而荣智丰丈夫成之德系成竟志长子，又系成众志侄子，属于关系密切的近亲属。2006年6月16日成竟志、成众志兄弟共同委托荣智丰处理（包括出售等）涉案房屋相关事宜时，经公证的《委托书》中并未明确该房屋亦可过户给内部家庭成员成之德；其次，成之德与荣智丰系夫妻关系，在其婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，荣智丰作为受托人，其在委托期限内代理成竟志、成众志于2007年将涉案房屋出售给其丈夫成之德，之后该房屋并过户至成之德名下，属于成之德与荣智丰共同所有，实质亦系将涉案房屋出售并过户给荣智丰自己，符合《民法总则》中关于自己代理的情形；再次，自己代理在被代理人同意或者追认的情况下，该代理行为有效。荣智丰未能充分举证证明其代理涉案房屋买卖过户的行为经被代理人成竟志、成众志同意或追认，且自2007年涉案房屋买卖及过户至今，该房屋价款600万元一直未予支付，亦不能证明成竟志、成众志认可荣智丰的前述代理行为。故认定荣智丰以成众志、成竟志名义与其丈夫成之德签订关于南京市房屋的《南京市房地产买卖契约》系自己代理，未经被代理人成竟志、成众志同意或追认，该买卖契约无效。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院〈关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：2007年5月23日荣智丰以成众志、成竟志名义与成之德签订的关于南京市房屋的《南京市房地产买卖契约》无效。
二审中，各方对一审查明的事实均不持异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。
二审庭审中，荣智丰提交其与成之德生前的香港护照，拟证明荣智丰与成之德生前共同居住在香港，本案应适用香港法律。黄振文、成敏德、成义德及成明德、成美德质证认为，对该两份护照的真实性不持异议，但不能作为新证据。对于荣智丰和成之德系香港居民的事实不持异议，但不认为荣智丰和成之德共同居住地为香港。荣智丰在一审中提交的相关企业营业执照等材料证明其在内地经营，并经常居住在内地构成自认，且成之德在上海病亡，结合其他证据可以证明荣智丰和成之德经常居住地在内地。
庭后荣智丰提交其2005年1月1日至2010年12月31日期间出入境记录查询结果清单、旧版香港身份证。拟证明其自2005年1月1日至2010年12月31日期间一直居住在香港，于1990年1月22日取得香港居民身份。黄振文、成敏德、成义德质证认为，该两份证据不属于新证据，故不予质证。但认为依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第八条的规定，因荣智丰在一审抗辩援引的法律规定均为内地法律，故应认定荣智丰已经选择适用了内地法律，其在二审无权再提出适用香港法律。且本案系不动产纠纷，应适用不动产所在地法律。成明德、成美德质证认为，其同意黄振文、成敏德、成义德上述质证意见。另认为即使适用香港法律，也只是涉及荣智丰与其丈夫成之德之间的财产是否属于共同所有的问题。即使荣智丰与丈夫成之德就案涉房屋不具有共同利益，但也具有潜在的重大利害关系。荣智丰既然在1990年就取得了香港居民的身份，说明在2006年办理公证委托时出具的内地身份证系虚假，故在委托代理中存在主观恶意串通的行为。
本院认为，本案的争议焦点为：1.本案应当适用内地法律还是香港法律；2.荣智丰与成之德签订的案涉房屋买卖契约是否无效。
一、关于本案法律适用问题。因本案各当事人系外籍或香港居民，或长期居住在国外，各方的纠纷系涉外民商事纠纷，应当按照涉外民商事纠纷处理，涉及准据法的确认。本案各方的争议在于荣智丰认为应当适用香港法律，而黄振文、成敏德、成义德及成明德、成美德认为应当适用内地法律。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，涉外民事关系法律适用法实施以前发生的涉外民事关系，人民法院应当根据该涉外民事关系发生时的有关法律规定确定应当适用的法律；当时法律没有规定的，可以参照涉外民事关系法律适用法的规定确定。本案中，因案涉《委托书》于2006年6月16日由成竟志与成众志共同向荣智丰出具，荣智丰于2007年5月23日作为成众志、成竟志（卖方）的代理人与成之德（买方）签订《南京市房地产买卖契约》，于2007年6月25日将案涉房屋所有权登记至成之德名下，而《涉外关系适用法》于2011年4月1日施行，故本案应当根据该涉外民事关系发生时的有关法律规定确定应当适用的法律。本案争议的法律适用，实质是确认2006年6月16日成竟志与成众志共同向荣智丰出具《委托书》，及2007年5月23日荣智丰作为代理人代为与其夫成之德签订《南京市房地产买卖契约》时的法律适用。1987年1月1日起施行的《民法通则》第一百四十五条规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。现无证据证明成竟志与成众志共同向荣智丰出具《委托书》，及荣智丰与其夫成之德签订《南京市房地产买卖契约》时选择了处理合同争议所适用的法律，故应当适用与合同有最密切联系的国家的法律。虽荣智丰在二审中提交了其本人的香港护照、旧版香港身份证以及2005年1月1日至2010年12月31日期间出入境记录查询清单，成之德生前的香港护照，拟证明其与成之德生前一直居住在香港，据以主张本案应适用香港法律。但本案无论是《委托书》还是《南京市房地产买卖契约》均是基于案涉的水佐岗39号的房屋所出具或签订，因该房屋位于中华人民共和国江苏省南京市，相较其他国家地区法律，内地法律与本案联系最为密切，故根据最密切联系原则，本院确定本案应当以内地法律作为处理本案争议的准据法。因荣智丰在二审提交的证据不能达到否定本案适用内地法律的目的，故对该证据不予采信。对荣智丰认为本案应适用香港法律的主张，亦不予采纳。
二、关于荣智丰与成之德签订的案涉房屋买卖契约是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，成竟志与成众志于2006年6月16日共同向荣智丰出具《委托书》，委托由荣智丰全权处理案涉房产（包括出售等）事宜，但并未明确将案涉房屋出售给荣智丰的丈夫成之德。荣智丰于2007年5月23日以被代理人成竟志、成众志的名义与其夫成之德签订《南京市房地产买卖契约》，但该《南京市房地产买卖契约》中并未约定定金或预付款，亦未约定具体的税款由谁承担，更未约定违约责任、发生纠纷的处理方式等基本房屋买卖合同的内容，明显与正常房屋买卖合同不同，不符合正常的交易习惯。考虑到成之德系荣智丰的丈夫，也就是说荣智丰与丈夫成之德的利益在一定程度上要大于荣智丰与被代理人成竟志、成众志的利益。这就意味着代理人与被代理人利益发生了冲突，也很难避免代理人为了自己的利益而损害被代理人利益。更为重要的是，即使按照当时签订房屋买卖契约的价款，该房屋价值为人民币600万元，成之德在生前一直未付房屋价款。直至今日，该房款仍未支付。荣智丰的上述行为明显与法律规定的代理人应当尽到忠实诚信义务的规定不符，有违基本诚信原则，也违反了公序良俗原则。且荣智丰在将案涉房屋销售给成之德的整个过程中，无证据证明其将该事宜告知了委托人成竟志、成众志，也无证据证明成竟志、成众志在生前同意荣智丰将案涉房屋销售给成之德。据此，可以认定荣智丰的上述行为损害了案涉房屋买卖合同外的第三人，也就是被代理人成竟志、成众志的利益，应当认定无效。同时，也应当认定荣智丰对案涉房屋买卖的行为未经委托人同意或追认，该房屋买卖法律后果对委托人成竟志、成众志不发生法律效力。
至于荣智丰认为成众志存在关于对案涉房屋有遗嘱，证人宋某,4关于成竟志、成众志将案涉房产出售给成之德的证言，及被上诉人因隐藏遗嘱，不能作为适格原告的问题。因荣智丰无充分的证据证明上述事实存在，故本院对该意见不予采纳。
综上所述，荣智丰的上诉请求，缺乏依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在不当，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由上诉人荣智丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 欣
审 判 员 蔡晓文
审 判 员 吴 勇
二〇二〇年七月六日
法官助理 孙传涛
书 记 员 杨文艳
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