房地产作为民生必需品，它和政策、土地等因素相关度很高，因此也更容易得到控制。但日本没有去主动控制，也没有人提出“逆周期”的说法（所谓逆周期的做法就是一个东西往下掉的时候我托一下，往上跳的时候我压一下，这样可以稳定市场）。

相反，日本主动刺破自己已经摇摇欲坠的资产泡沫。1990年，日本央行在行长三重野康的领导下继续加息、收紧货币政策，基准利率从4.25%大幅提高到6%（在1987-1989年间，这个数字只有2.5%）；一年之后的1991年，日本政府又出台了地价税，同时强化了特别土地保有税，目的是提高土地持有成本，控制地价过快上涨。但其实从1991年秋季起，日本的经济泡沫已经破灭，地价税的出台造成税负加重，加速了地价下降的速度。从特别土地保有税看，征税对象主要集中在地价泡沫严重的中心城市，对中心城市地价下跌影响更大，六大城市地价的下跌幅度远远大于全国平均地价的跌幅。

日本人口结构的变化

日本在90年代初房价下跌的直接原因是央行收紧货币政策，但日本房价能持续下跌二十年最大的原因就是老龄化。

还有一点可以证明日本的高房价不可能持续，那就是现在日本已经进入负利率时代，虽然当年日本用加息的方法把泡沫刺破了，但今天负利率时代日本房价还是涨不上去，说明日本的基本面确实不再能再支撑当年那种高房价了。

中国房价何去何从

很多人担心中国房价会像当年日本一样，但从时代背景和主观意愿来看，这个可能性并不大。

因为日本房价下跌的最直接原因是当时的日本央行强力加息、收紧银根，而今天的中国没有加息的需要；另外从主观上来看，日本当年是主动给房价泡沫开刀切除肿瘤，中国则是保守治疗、以稳为主、房住不炒。

从客观环境来看，中国城市化率比1990年日本要低得多（目前大约60%出头），说明未来一些年中国城市仍然有人口增长的潜力；再者中国的住房没有房产税这种持有成本，日本房产的持有成本每年相当于房价的1%-1.4%，房产税也是日本地方财政收入的大头（占总收入比例约40%），持有成本对于市场心理有很大影响，相比日本业主，中国业主持有房产时有更高的安全感和一劳永逸的感觉。

所以中国可能的路径是以时间换空间，引导资金发展实体经济，用经济增长和通货膨胀逐渐消化高房价，起到慢撒气的作用，而不是主动刺破。要做到这一点并不容易，是一个考验。

丢卒保车、轻装上阵

如果我们以股票和房价为参考，日本确实失去了二十年。但我们也应该看到，三十年前日本面临一个选择，在资产泡沫和产业进步面前二选一，日本果断选择保住产业发展、舍弃资产泡沫，所以我们今天才看到日本实体经济稳固，在汽车、机械制造、半导体、光学仪器等多个领域仍然处于世界领先地位。

虽然股市很难控制，但对于房地产来说，日本完全可以通过房贷利率优惠、降低房产税、减少房产流转来锁盘、降息等措施来稳定房价，但如果日本这么做，就意味着在老龄化和经济放缓背景下，强行提高全社会的运行成本和负债率，这么做对经济发展而言有百害而无一利。

经济发展是有周期的，到了周期就应该出清一次风险。距离我们最近的一个例子就是美国次贷危机，美国刺破了次贷泡沫、美股腰斩，但新的动能在科技领域得到培养，有了这次风险出清，之后才有纳斯达克指数的十年十倍。

为了读者更好理解，我这里举个最通俗易懂的例子... 经济增长与风险积累同人的身体非常像：一个人吃了很多东西，第二天自然要拉大便，也只有把大便排空，把风险出清，这个人才能继续活蹦乱跳、继续享受美食、变得更加强壮更有活力。

日本在出清泡沫之后，在诸多领域也获得了很大进步，如今日本人安居乐业的成本低了很多，东京目前的房价收入比为10倍出头，意味着一个东京的平均收入者10年的收入就可以在东京买下一个平均总价的房子，如果是大阪，只需要6年多。