走近产权式酒店
孙跃进
随着市场经济体制的完善和财政预算体制改革的深化,如何使我们的宾馆饭店增强自我发展能力?如何缓解建设和改造资金带来的巨大压力?产权式酒店经营管理模式可供借鉴。为积极探索新形势下尽快缓解巨额投资给机关后勤所属宾馆、饭店带来的资金压力,增强自我发展能力,另辟一条适合宾馆、饭店资金运作和管理的新路子,近期,浙江省省级机关事务管理局组织有关人员对产权式酒店进行了考察。
一、何谓产权式酒店
产权式酒店由“时权酒店”(ＴＩＭＥＳＨＡＲＥ)演变而来。所谓“时权酒店”即由消费者或个人投资者买断旅店设施在特定时间里的使用权。1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营,向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐的权利。产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
经营产权式酒店是将建设酒店的巨额集中投资,分解为单位的组合,这样有利于酒店管理和缓解资金压力,也为不愿承担投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报机会。目前,青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳等城市已相继出现各种形式的产权式酒店。2001年4月,浙江省临安市钱王大酒店推行产权式酒店管理,获得成功。业内人士预测,从今年起,全国各地经营产权式酒店的数量将会大幅上升。国际通行的产权式酒店大致有三种类型:一是时权型,即有约定使用期的酒店。如李先生买断某酒店2002年6-10月份(一般为3个月以上)内若干间客房的使用权,那么,这些客房在规定的期限内,归李先生使用。二是公寓型。即买断酒店部分客房产权,客户长期居住或作为办公用房使用,每个月交纳一定管理费,其中包括冷暖空调费、水电费、服务费等。三是投资型。即买断酒店部分客房的产权,投资者本身并不使用客房,而是委托酒店经营,逐年收取固定回报(一般年回报率为5%-7%左右)。如王先生购买酒店一套套房,付清投资款75万元,回报额从付清款之日起算,每个月可获得回报3750元,则年回报额为45000元,年回报率是6%。如酒店发生经营亏损,投资者不承担任何风险。产权式酒店买主与店方的关系有三种不同形式:时权型酒店是契约关系,即买主按照契约规定有期限地使用店方提供的部分客房及有关设备,使用期满,契约解除;公寓型酒店是业主与物业管理者的关系,即买主按期向店方缴纳一定数额的管理费,店方提供必要的服务;投资型酒店是资产所有者与经营者的关系,即买主作为资产所有者,将其资产(买断的部分客房)委托店方(经营者)经营,收取固定回报。
二、产权式酒店特点
我们先后考察了浙江临安钱王大酒店、金华国贸宾馆、温州国贸大厦酒店等三家产权式酒店,从考察情况看,主要有三个特点:
(一)以投资型为主。从考察的三家酒店来看,都是采取“投资型”。投资者买的只是酒店的部分产权,收取固定回报,不承担酒店经营风险,不干涉酒店经营活动,也不享有股东权益。酒店享有独立经营权,同时保证投资者有固定的回报,如需要调整另行约定。这些酒店运作普遍良好,经济效益增长明显,在当地知名度较高,没有出现投资者干涉酒店经营或拿不到固定回报的现象。
(二)资金回笼快。三家酒店推出产权式销售办法之前,都面临资金不足的问题,部分产权出售后,销售情况普遍看好。临安钱王大酒店首期提供标准客房94套,一星期内全部售完。按21万元/套计算共回笼资金1974万元。金华国贸宾馆1996年5月启用后,因还贷压力大,股东迟迟得不到回报,产权式管理推出后,很快就卖出67间客房,每间24.8万元,回笼资金1661.6万元。目前销售仍在继续。温州国贸大厦酒店是个“马拉松”工程,投资1.9亿,先后搞了8年,流动资金严重不足,负债率很高,产权式管理推出后,不到两个月就售出180多间客房,回笼资金8000多万元。这三家酒店将回笼的资金用于增加配套设施、归还银行贷款等,盘活了资金,酒店有了活力。
(三)经营状况好。钱王大酒店运作一年,客房利用率达到70%以上,平均房价260元以上,除去买主的固定回报、客房成本、折旧及税费外,平均每间客房净赚近2万元。金华国贸宾馆近三年来,年收入以25%的幅度递增,2001年经营收入达3900万元,创历史最高水平。温州国贸大厦酒店尽管开业时生意就不错,但实行“产权式”后,生意更红火,发展势头很好。
综上所述,产权式酒店卖方的初衷都是为了解决资金不足问题,尽快回笼资金;买方的动机实质上都是为了使呆滞资金获取较高、稳定的回报,是一种投资行为。因此,这是一种“双赢”,具有较大的市场潜力。从产权式酒店买主所在的地域分布看,以本地和周边较富裕的县市为主,这为市场定位提供了依据。从经营情况看,由于买主与酒店有紧密的利益关系,所以,买主主动而又积极的介绍客户和亲戚朋友来酒店入住、消费,起到了酒店促销员的作用,这对酒店客房、餐饮、娱乐、商场等综合经济效益的提高十分有利。总之,产权式管理是酒店发展有效的途径之一,前景广阔。(作者单位:浙江省省级机关事务管理局)
