房地产项目开发流程完整版（干货）
第一部分，地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研宄并制作报告应咐有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的丌发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、規章，地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点
2）规划总图审查及确定设计条件
3）初步设计及施工图审查
4）规划报建图审查
5）施工报建
6）建设工程羧工综合验收备案。
一、选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项
1、计姿审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资局进行士地利用总体规划和士地供应方式的审查。
3、建委办理投资廾发项目建设条件意见书。
4．环保局办理生产性项环保意见那（表）。
5、文化局、地震局、园替局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选且意见书。
二、划总图审查及确定觌划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项；
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理士地预审。
3、公安消防支从、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、
文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划剖门对规划总进行评审，核发《建设用地规划许可证》·
5、规划部门定建设工程觌划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审杳，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对忉步设计的觌划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支从对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行市查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复．并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单到。
9、建委根据施工图设计文件审查机发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审杳阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支从进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、土建姿、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职贵划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的觌划设计补充核雒划设计条甘，在建设单位激纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1)己交付全部士地使用权出让金，取得士地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书。
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装的标准、竣工交付日期、预售总血积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程羧工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行各案审查·
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部冂根据上述部门和本部冂验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的．出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1.由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者士地使用权证；
（4）建没用地划许可证；
（5）建设工程规划许可证，
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
房地产开发流程
房地产开发项目前期报建
1、立项批复（发改委）
2、选址意见书（管委会）
3、土地证（土地局）
4、地名申报（民政局）
5、建设用地划许可证（规划局）
6、环报告（环保局，委托环评公司办理）
7、水保方案设计所需资料（税务局）
8、建设工程规划许可证（规划局）
9、消防审核申报表（消防支队）
10、人民防空地下室建设审批表（人防办公室）
11、规划审查必须报送文件（城乡划委员会）
12、规划设计方案申报（规划局）
13、施工图审查要件（审图机构）
14、建设计方案申报（规划局）
15、监理招投标及合同备案所需材料（建设局）
16、施工招投标及合同备案所需材料（建设局）
17、设计合同审查备案所需材料（建设局）
18、工程安全文明施工备案手续材料（建设局）
19、委托质量监督所需材料{质量技术监督局）
20、建设工程施工许可证（建设局）
21、施工用水申请（自来水公司）
22、施工用电申请（电力公司）
23、办理临时占道、开口（城管局）
24、物价审批所需材料（建没局）
25、物业管理备案（建设局）
26、初始登记（建设局）
27、商品房预售许可证（建设局）
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