一、产权式酒店概念
（一）产权式酒店的概念界定。产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型酒店式旅游地产投资。投资者并非以居住为目的购买酒店的某间客房，而是作为投资行为将所购客房委托酒店管理公司出租，获取利润分红，并获得酒店管理公司免费赠送的一定期限入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权（通常为40年），但没有经营权利。酒店的运营由酒店管理公司统一管理，投资者只是定期获取相关的利润分红，无权干涉酒店的正常运营。
目前，国际通用的产权酒店有时权酒店、住宅型酒店、投资型酒店三种形式。时权酒店即酒店向游客、中产家庭或企业集团出售约定时期的酒店客房使用权利，该权利可以上市转售或交换。住宅型酒店即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客房住宅。投资型酒店即业主作为投资行为购买酒店客房产权，并委托酒店管理公司统一经营，以获取年度利润分红，同时享受酒店赠送的定期入住权。
（二）产权式酒店存在的三大问题
1、虚高的汇报率。开发商为了尽快出售产权，往往以高回报率为诱饵，但是投资回报率的高低和风险大小并非人为控制，而是取决于将来酒店的经营状况。开发商往往以90％以上的理想客房出租率来计算投资回报率，作为投资者应该理性地评估未来收益，不要迷信开发商。
2、较多的限制因素。国内大多数产权酒店都给业主提供每年固定的分时度假期，这同目前我国城镇旅游度假消费模式有较大差异。
3、市场无序和管理混乱。开发商为了利润往往盲目跟进，项目仓促上马，过度地前期商业炒作，只重视产权的出售，而忽视后期产权酒店的经营管理。同时，国家部门尚未对分时度假产品性质作出明确界定，也缺乏相关的法律法规，严重影响了产权酒店的健康发展。
二、产权式酒店投资优势分析
（一）产权式酒店业的市场环境日趋形成。近几年，国民经济持续增长、加入WTO和对外开放进度的加大，一方面培养了一批具有高消费能力的白领阶层，另一方面也培育了这批白领阶层的超前消费观念，市场消费潜力开始释放。另外，伴随旅游消费能力的提高，旅游度假区逐步形成气候，随着分时度假观念的日益深入人心，市场氛围业已形成。
（二）委托经营、收益稳定是产权式酒店的两大优势。委托经营，省去麻烦。产权式酒店投资的基本形式为，投资者拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦；提供包租，收益稳定。不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年、10年不等。业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地投资者而言，这一条件相当具有吸引力。
三、产权式酒店投资风险分析
（一）产权式酒店投资的三大风险来源
1、诚信风险：主要来自于开发商和酒店管理公司。开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。另外，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。这些配套设施一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。还有，开发商预售客房后，为了适应市场需求，有可能更改规划，并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，间接损害投资者的利益。当然，投资者只是购买了单个客房，根本无法有效干预整个酒店配套设施的更改，投资者权益很难得到有效保护。
2、市场风险：主要来自于物业的价格和产权酒店业的市场环境。主要指在酒店经营过程当中，相关政策出台、产权业的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应。
3、法律风险：主要是项目本身、操作方式和操作流程缺乏相关的法律约束。首先是项目本身及操作方式不合法，比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等。其次是合同条款不合法，即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用。《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，开发商为了规避这一规定，在与业主签订《商品房买卖合同》时，往往会委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现问题，就与开发商没有直接关系。最后是担保机制不合法，即所提供的担保为无效担保。开发商通常以企业的相关收入或产权作为担保。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。另外，以产权作为担保内容的，必须到有关房屋管理部门进行登记备案，登记之后，其担保方能生效。部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年，这都是开发商不想承担责任的表现。
（二）产权式酒店的风险规避
1、明确房屋权属。投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须办理。
2、完善担保机制。对于酒店管理公司在后期经营管理中的责任，要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保，以适当分担风险，增加救济途径。
3、完善退出机制。如管理公司在约定期限内经营不善，投资者可以更换；如不能实现承诺的投资回报，投资者可以将客房转售给第三方，或者由开发商无条件回购。
综合评价开发商和酒店管理公司，正确评估产权酒店业的发展动态，也可以大大降低产权式酒店投资的风险。“高收益”与“高风险”总是相伴相生的，只有防范“高风险”才能使“高收益”成为可能。因此，建议投资者或拟投资产权式酒店这个行业的人，最好在投资之前，综合考虑经营风险、法律风险和金融风险等诸多风险，多向专业人士咨询。■