楼盘详评075 - 珠江新城东区 - 合景睿峰L7
Sophie苏菲：毕业于 中山大学 ，10+年房产实战经验。
我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的 《往期详评文章目录》 。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）
（1）产业： “ 珠江新城-金融城-琶洲” 组成了广州的“ 黄金三角 ”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城 ，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视 。
（2）位置： 居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁： 板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境： 珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下来，我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。
小区简介（合景睿峰L7）
上期文章为大家介绍了珠江新城东区的南国公馆，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是 珠江新城东区 的 合景睿峰L7 。
合景睿峰L7 是珠江公园北面的商业产权公寓，户型涵盖109-160平方米，4梯10户，适合不追求投资回报率的年轻自住型买家， 推荐指数：1星。
合景睿峰L7基本信息：
小区地址： 天河区珠江新城海乐路12号
当前均价：49953 元/平方米
建筑类型： 塔楼
建成年代： 2013年
开发商： 合景泰富
物业： 宁骏物业
物业费用： 6.5元/月/平方米
总户数： 260
总车位： 200
容积率： 6.65
绿化率：
30%
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（合景睿峰L7）
合景睿峰L7 位于珠江新城东区，公共配套资源和上期介绍的南国公馆为公用，详见下文。
（1）公园
珠江公园是珠江新城最大的公园，位于东区花城大道与金穗路之间，北面距 合景睿峰L7 仅300米。
另外，临江带状公园距小区约1500米；小区业主到这两个公园休闲健身，非常方便。
（2）交通
合景睿峰L7 北临黄埔大道，南临海安路和金穗路，西临猎德大道，东临马场路和华南快速干线，四通八达，交通优势突显。
●公交：
小区北侧100米内有 石牌村 公交站，途经公交线路有53路、137路、140路、245路、261路、284路、518路、540路、542路、545路、550路、562路、大学城专线4路、夜13路、夜18路、夜27路、夜35路、夜36路、夜39路、夜40路等，不换乘到达广州大部分区域，也能便利地在珠江新城内部循环，以及快速接驳珠江新城各个地铁站。
●地铁：
小区距地铁18号线冼村站约900米，距
5
号线
猎德站
约
1400米
，在建的
13号线二期
石牌南站距小区约100米；通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
合景睿峰L7 距华南快速干线黄埔大道入口最近线路为1.2公里，正常情况下4分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：喜叻宝宝国际幼儿园距 小区约450米，上学放学省时、方便。
另外小区周边还有 金穗幼儿园 、 GB启悦国际幼稚园 和 莫里童国际幼儿园 等，东区幼儿园非常多，比中区更方便，如上图所示。
小学和中学：合景睿峰L7 为商业产权，不能挂靠户口，没有公立学位（联系文末客服/助理咨询有惊喜）！
如有子女需就读中小学，可以通过积分入学（公立）或民办学校解决；另外，也可以通过就读国际学校解决，详见我们之前的文章 《学区房凉凉，民校折腰，机构团灭，国际升学会火爆吗？》 或入户广州；当前珠江新城公立学位较紧张， 如需就近入读优质公立学校，也可以寻找专业人士协助，有这方面需求的买家可以咨询文末客服/助理！
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章 《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》 。
（4）医疗
●社区医院： 广州市天河区 冼村街社区卫生服务中心 位于兴盛路10号， 距小区约1200米 ，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院： 小区附近的三甲医院有 暨南大学附属第一医院 ，距小区 1200米 左右；此外，附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区南北两翼均为商业裙楼，能解决日常生活所需，其他需求可到附近的太阳新天地、优托邦商场或到 东塔 、 西塔 消费。
小区到西塔约2500米，步行25分钟左右可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约2000米，步行20分钟左右可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约2600米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约2200米，步行22分钟左右即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约2200米，步行22分钟左右即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（合景睿峰L7）
01小区园景
上图为小区北翼底商，有餐饮、便利店、美容等业态，能满足日常消费需求；图片左侧围蔽工地为13号线石牌南站施工工地，地铁开通后将拆除。
上图是商业裙楼北侧通往小区主楼通道的入口，疫情平稳的情况下，此处查检较为宽松，大楼门口会进行二次查验；另外，汽车亦由此通道进出停车场。
上图为从通道内往外看，中间是地下停车场出口，通过此处需要注意交通安全。
通道入口往东约50米为大楼入口，以及地下停车场入口（上图）。
大楼入口处为小型喷泉（上图），水池内无杂物，物业保洁工作做得不错。
大堂进入电梯间需刷卡，访客需要查问事由和登记后才能进入（上图）；电梯厅装修金光闪闪，并放置有自动售卖机，符合年轻住客们的需求。
上图是大厦中高层的走道，地面干净无杂物，光线非常充足；从走道的情况来看，大部分为住客，作办公用途的单元不多。
大楼西北向单位景观较开阔（上图），远处为石牌村、岗顶、天河路、中山大道一带。
大楼东南向单位视野较狭窄（上图），往东望去是越秀财富世纪广场、东田大厦等。
小区外立面整体为深灰色，外观新净、年轻化，整体呈现代建筑风格。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
合景睿峰L7 总建筑高度为41层，首层为商业裙楼，豪华大堂配置4台高速商用电梯，主楼合计260套层高5.6米LOFT公寓，4梯10户设计，每三层为循环层，共13个循环层。
（2）楼栋户型详细资料
大厦户型涵盖109-160平方米2~4房单位(分AB两类)，交标配品牌炉具和家电，部分房源保留得较为完好，详细的户型信息见下文。
▼A类户型平面图▼
▼A02单元户型图▼
▼A03单元户型图▼
▼A04单元户型图▼
▼A05单元户型图▼
▼A06单元户型图▼
▼A07单元户型图▼
▼B类户型平面图▼
▼B04单元户型图▼
▼B06单元户型图▼
▼B07单元户型图▼
▼B09单元户型图▼
▼B10单元户型图▼
▼户型面积汇总▼
（3）户型选择
在户型的选择上，要综合环境噪音、采光、景观、通风、居住需求、买家预算等条件来评定。
（1）噪音因素： 大厦四面不靠主干道，相对安静。
（2）景观/通风/采光因素： 大厦住宅主要分为东南侧和西北侧，东南侧的户型通风较好，但视距不足；西北方向景观开阔，但通风欠佳。
（3）居住需求： 小区以中大户型为主，有110平方左右的单间或2房户型，适合年轻无子女群体；也有160平方左右的3房户型，适合能解决学位问题的普通住家，具体还要综合预算的因素来选择，详见下文。
（4）买家预算：
预算550万+的买家， 可以选择109~114平方2房或单间户型，即03、04和07~10单元，喜欢南向通风的买家可以选择04单元，喜欢景观开阔的买家可以选07~10单元。
预算770万+的买家， 可以选择155~160平方3房户型，即01、02、05和06单元，喜欢南向通风的买家可以选择01、02和05单元，喜欢景观开阔的买家可以选06单元。
升值潜力
合景睿峰L7 于2011年开盘，当年的开盘售价为33000元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出， 合景睿峰L7 开盘以来的年均增值速度是 3.84%，8 年间增值约 0.51倍（以当前市场成交均价计算） 。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请私信进行咨询。
总结
本期主要介绍了珠江新城东区的 合景睿峰L7， 户型涵盖109-160平方米1房~3房，4梯10户，适合不追求投资回报率的年轻自住型买家。
那么，作为商业产权公寓，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）近地铁，建设中的 13号线 在旁边奥园大厦楼下设 石牌南站 ，交通优越性突显；
（2）小区周边优质公共配套资源丰富，近三甲医院，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近；
（3）小区离幼儿园近，方便业主子女就读；
（4）对比同地段住宅，单价低，能以较低的总价买到较大的面积；
（5）商业产权，能注册公司。
缺点方面：
（1）小区为单体楼，没有泳池、会所等配套；
（2）大厦的东南方向楼距较近，视野容易被遮挡；
（3）无厅出阳台， 不能明火煮食，商电商水费用高 ，居住体验不如住宅产品；
（4）商业产权的短板都有（ 产权年限短、贷款额度低、贷款利率高、卖出税费贵、无法落户、无对口公立学位 ），物业管理松散、人员进出复杂；
（5）4梯10户，高峰间电梯等候时间较长；
（6）开盘11年仅增长
51.37%
，年均增值率仅
3.84%
。
公寓大比拼
除了本文介绍的 合景睿峰L7 之外，东区的商业产权公寓还有 恒大珺睿、越秀财富世纪广场、富力盈盛和新城国际中心 ，在满足居住和办公用途的同时，具有投资价值吗？
（1）自住：
作为自住，不计较 升值率、落户、学位 的话， 富力公园28有一定优势 ，居住氛围接近住宅，其他几个项目则差得远。
富力公园28密度较低、户型面积大、格局大气、舒适度高；不过，如果和住宅对比，考虑配套不足等因素，居住价值要大打折扣。
（2）投资：
从上方的详细对比可知，大部分项目的外年平均增值率接近5年期存款利率，仅富力公园28和富力盈盛的多年平均增值率超过6%。
首先，作为投资标的， 商服公寓的投资收益远低于住宅 ，甚至比不上某些优质基金/理财；住宅出售相对容易，基金也可随时赎回资金，而上述商业公寓项目，转手率较低， 容易套牢 ，急需资金的时候只能贱卖，不一定能跑赢通胀。
其次，近年虽有“住改商”的政策发布，但 产权性质无法改变 ， “无法落户” 和 “无公立学位” 的痛点仍然得不到解决；倘若政策能彻底放开“住改商”，产权能转为住宅性质的话，价格才会逆转。
（3）结论
综合 自住 和 投资 两大方面的分析，同为珠江新城东区，选择居住价值和年均增值率远高于商服项目的 住宅小区才是买家自住/投资的最优解 。
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