您租房时的权利及责任- Consumer Affairs Victoria

决定房屋是否适合自己

如果通过商议决定租房，则视同签署住宅租赁协议。该协议是法律文件，要终止需满足租期条件。因此，租房前，一定要仔细考虑，准备租用的房屋是否适合自己。

签署租赁协议前，出租人（房东）就某些信息必须尽到告知责任。这称为强制披露。须告知以下内容：

房东是否已经请中介售房，或房屋是否已办理出售合同。

出租人是否为房屋拥有人，不是拥有人的情况下是否有权出租该房屋。

过去五年该出租屋或公共区域是否发生过谋杀案。

出租屋是否含石棉。

欲了解强制披露要求详情，请阅读《协议签署权利需知（Knowing your rights when signing an agreement）》。

出租人歧视行为

维多利亚州法律规定，因个人特质而遭歧视的行为属于违法行为。因此，在法律保护下，出租人或房屋中介不能因为租客特质拒绝将房屋出租或在租房期间对租客有歧视行为。

租客在申请租房、租房居住期间，或结束租赁时，出租人或其中介均不得因租客特质对其有不公待遇或歧视行为。如果发生，属于违法行为。

出租人在租客填表申请租房时必须同时向租客提供“不得歧视”相关的信息。

欲了解租房反歧视有关详情，请阅读《租房歧视违法行为（Unlawful discrimination in renting）》。

出租人不可询问租客的问题

租客填表申请租房时，出租人不得提出以下要求：

询问之前是否与其他出租人（或其他住宿提供人）有过争议

询问是否对押金提起过申索

要求提供含日常交易项目的信用卡或银行账户对账单——出租人可要求提供对账单，但您有权移除某些交易项，以保护个人隐私。

要求提供《公平机会法》（2010年）所定义的受保护特质相关任何信息。但提供书面说明需要该信息的原因时，可以询问。

出租人有时可通过其他方式获得该信息，但租客申请租房时，出租人不得要求租客提供该信息。

签署租房协议

如果通过商议决定租房，则视同签署住宅租赁协议（也称“租约”、“租房合同”等）。

协议可为口头或书面形式，但书面形式更佳。

租房协议是租客及出租人之间的合约。应列明：

租期及协议类别

其他条款或规定

书面租房协议必须按照“规定格式”签署。该格式由维多利亚州房屋租赁法律规定。建议使用本机构提供的官方表格。

如果租期固定且不超过5年，建议使用本机构提供的官方表格。

租客或出租人均可在租房协议上添加额外条款，但需确保条款满足《住宅租赁法》的要求。

例如：出租人可添加室内禁烟的条款。或者，租客可添加条款，要求所有的燃气设备每两年应保养一次等。

签署协议前，除了应了解自己的权利和义务以外，应确保已完全理解并同意租房协议中所有的条款及规定。

如果有不明白的条款，您应联系并咨询本机构。

租客入住前，出租人或中介必须对租客履行的义务：

提供一份所签署的租房协议

给租房协议署名的每个租客提供一套钥匙

提供房屋状况报告（要求交押金的情况下）

提供紧急修理联系方式

租客在入住前，应提前办理水、电、煤、电话等服务，确保入住前服务都已开通。除非协议另有说明，开通必要服务以及账单支付均为租客责任。

欲了解详情，请阅读《开通水电煤等必要服务（Setting up utilities and services）》。

本机构提供的《住宅租赁协议（表格）》内也有详情供您参考。

出租屋需满足的基本要求

出租人必须确保房屋维护妥当，达到出租基本要求。包括：

确保房屋无霉菌，无虫害。

烤炉、炉灶等现有设施可正常工作

暖气设备安全，可正常工作

厨房及卫生间有足够的热水供应

房屋结构安全，不漏风漏雨

如果出租房不满足这些基本要求，租客在入住前可终止租房协议。租客入住后，也可要求对房屋进行紧急维修，确保房屋满足这些基本要求。

提示：该规定仅适用于2021年3月29日之后签署的租房协议。如果租房协议在该日期前签署，您可浏览本机构的 “租房新法规过渡安排” 网页，了解相关信息。

欲了解出租房基本要求详情，请阅读《出租房基本要求（Minimum standards for rental properties）》。

大多数出租方都会要求租客支付押金，用于赔偿租客租期内对房屋可能造成的损坏。

如果租期内租客未对房屋造成损坏，押金会在租客搬离时退还。

如果租客在租期内对房屋造成损坏，租客搬离后，出租人可以使用押金部分或全额对房屋进行维修。

租期结束前，押金会由住宅租赁押金管理局（Residential Tenancies Bond Authority（RTBA））保管。该机构为独立机构。出租人只有在租客搬离后确有需要，才能申请动用租客的押金。

如果出租人要求租客交押金，其必须：

将押金提交给RTBA

请租客签署已填写好的押金提交表格

给房屋做综合状况检查，完成房屋状况报告

租客会从RTBA收到押金接收确认收据。请务必保管好该收据。押金支付后15天内如果没有收到收据，请联系 RTBA 。

房屋状况报告

房屋状况报告用于记录租客入住时的房屋状况。

状况报告还应记录房屋当前的问题，例如是否有物件无法使用或损坏。

租客搬离时，也会根据房屋状况报告来检查是否房屋有损坏（日常正常使用造成的轻微磨损不算，通常称为“正常磨损”）。

租客入住前，出租人或中介必须给租客提供两份（电子版一份即可）签字确认的状况报告。拿到状况报告时，租客应：

确保房屋无安全隐患。如果有（例如：游泳池栅栏破损、电路问题等），则需通知出租人或中介。

将两份状况报告填好，并记录下当前的所有损坏情况，例如：墙上的裂缝、印记、坏掉的把手等。如果对报告内出租人或中介记录的项目 有异议 ，也可以相应记录。

拍照记录物品、设备、固定家装的状况。

搬入后3日内，将签名确认过的状况报告给一份出租人或中介。

将另一份报告妥善保管，以备搬走时申请退还押金。

租房协议生效期间

在租住的房屋居住时，租客有权利和相应责任。

按时交租。租客有权索要房租收据。

保持房屋合理整洁。如果不保持卫生，或损坏房屋，搬走时可能无法全额拿回押金。

尊重邻里隐私，不打搅邻里正常生活。访客来时，也应提醒客人注意。

如果有需要维修的地方，应通知出租人或中介。

租客可以对房屋做出微小改动，例如用钩子挂画。但如果出租人未同意，租客不得对房屋整修、改建、装修。

虽然出租人或中介有权进入房屋，但必须至少提前24小时发出书面通知，且告知租客进入房屋的理由。

出租人或中介可因合理原因（有具体定义）要求进入房屋，也可按照与租客达成一致的日期时间进入房屋。出租人或中介每6个月只能对房屋做一次检查，而且在租客入住后3个月内不得开展首次房屋检查。

租客对房屋做出改动的以下情况无需获得出租人的同意：

在非砖墙或混凝土墙面之外的墙面安装画框、墙架、固定架所需钉钩或螺丝。

安装节水喷头，但应保管好原装喷头。

安装遮光帘或拉绳固定桩。

此外，有些较大改动虽然需要出租人同意，但其不应无理拒绝。这类改动的完整列表请查看此处。

如果对房屋做出改动，应确保之后能够将改动还原成签协议入住时的状态，但出租人同意无需还原的情况下则不必。

有关房屋改动的详情，以及什么情况下出租人有权拒绝改动，请阅读《租客对房屋做出改动（Renters making changes to a property）》。

房屋修缮要求

出租屋内设备故障或损坏时，租客有权要求维修。如果损坏不是租客造成（例如：热水器故障），租客就不用因此付费。但如果使租客造成的损坏，则可能需由租客支付修理费用。

出租人不能因租客要求维修而终止租房合同。

维修分紧急维修和非紧急维修。紧急维修是以安全居住为目的紧要维修。例如：燃气泄漏、热水器故障、游泳池栅栏破损等。

欲了解详情，请阅读《出租房维修（Repairs in rental properties）》。

如果租客需要紧急维修

应立刻书面通知出租人或中介，通知后出租人或中介必须立刻安排维修。即便已经电话联系过出租人或中介，还是应当补发书面通知。

如果出租人或中介没有及时安排维修，租客可以自行安排修理费不超过$2500澳元的维修。

请务必保管好维修服务的费用收据以及发给出租人或中介的书面修理请求。

可填写本表格，要求出租人或中介报销修理费。出租人或中介收到本表格后7天内，必须报销费用。

如果租客无法支付紧急维修费，或维修费高于$2500澳元，或出租人拒绝支付维修费，请咨询本机构。

如果不确定是否属于紧急维修，请阅读《紧急维修项目清单》

发生设备故障或损坏但还能够确保安全居住，则不属于紧急维修范围。橱柜损坏或洗碗机故障等都属于非紧急维修。即便是非紧急维修，出租人仍应在14天内安排修理。

如果租客需要非紧急维修：

可填写本表格或发送电子邮件，书面要求出租人或中介安排修理。

应妥善保管好租房相关的所有信件、电子邮件、短信息、表格、报告等文件，一旦出现问题或发生争议，可以此证明所采取的行动和提出的要求。

如果出租人或中介在收到维修要求后14天内未完成修理，请来电咨询本机构，或向维州民事行政仲裁庭（VCAT）申请维修仲裁。

租房协议终止时，不一定得搬走。如果还想继续住，租客应联系出租人或中介，了解是否可以续约或签订按月租房协议。欲了解相关详情，请阅读《租房续约（Renewing a rental agreement (lease)）》。

租房协议终止有几种情况。常见的有：

租客决定搬走

出租人决定自己入住，或者将房屋出售，或对房屋进行大型修缮。

租客未交房租、对他人造成危险、严重损毁房屋，或违反租赁合同的条款。

欲了解租约终止情况的详情，请阅读《因暴力、危险行为及严重损坏而出具租客搬出通知或即时生效搬出通知（ Renters giving notice or Immediate notice for violence, dangerous behaviour and serious damage ）》。

如果想终止租约

如果想搬离租住的房屋，租客必须按照规定，提前通知出租人，且确保房屋干净整洁。

请联系本机构，了解应该提前多久通知。通知提前量根据具体情况会有所不同。

如果想搬走，应书面通知出租人或中介，电子邮件或信件都可以。

将所有未交房租或账单付清。

联系出租人或中介，安排押金退还。

做退房清洁，将自己的物品搬走。

保管好状况报告，以防押金退还时有争议。

给出租人或中介留下自己的通讯地址及电话号码。

出租人会对房屋做最终检查，比对状况报告，查看房屋是否存在人为损坏。如果要抵扣部分押金，出租人需阐述合理理由。

如果不同意出租人要求抵扣的押金金额，千万不要签署押金申索表。请联系本机构，我们提供免费咨询。

千万不要签署空白的押金申索表格。

提前终止协议（违约）

为了保证出租人不承担损失，如果在租约结束前搬走，租客可能需补偿相关费用。

如果出租人无法找到新租客，租客即便搬走也可能需继续支付房租。

但是，租客支付的金额需合理，并且出租人须尽全力寻找新租客。合理金额指的是大多数人觉得公平的金额。法律未对合理金额做出定义，因此，如果无法就合理金额达成一致，各方可向 VCAT 申请仲裁。

了解有关提前终止协议的更多信息。

租房协议转让

为了避免因提前终止协议而支付赔偿金，可能可以将租约转让。

如果可以转让，可能仍需支付转让费，但是，该金额高低应根据转让产生的实际工作量合理确定。欲了解详情，请阅读《租房协议转让（Transferring a rental agreement）》。

被要求搬走（收到搬出通知）

出租人可要求租客搬走，但只有理由充分时才有权要求搬走。例如：

租房协议结束

房屋状况不适合居住

欠缴房租达14天或更久

租住期间，出租人不得因租客有权且合法的行为（或提出意愿）要求租客搬走。

例如：出租人不得因以下理由出具搬出通知：

要求修缮房屋

询问是否能养宠物

对涨租提出异议

但是，出租人可能因其他原因希望终止租约。欲了解出租人可以要求终止租约的所有理由，以及出租人必须提前多久通知租客，请阅读《租房搬出通知（Notice to vacate in rental properties）》。

对搬出通知提出异议

如果觉得不应该收到搬出通知，或者觉得出租人给出的搬走理由不真实或不公平，租客可以对通知提出异议。欲了解详情，请联系本机构。

驱逐令（收到房屋收回令）

如果遭到驱逐且需要帮助，请联系本机构，我们提供免费咨询。

没有完全理解，就不要签文件。

即便感觉正规，也千万不要签空白表格。

签过字的文件自己一定要留好一份。

与出租人或中介之间的通讯记录要留好。

只要付过款，就应要收据。

一定要妥善保管好押金收据、租金收据、维修收据等各类租房相关的收据。

如果有租房相关的问题或疑问，请联系本机构，我们提供免费咨询。

联系维多利亚州消费者事务署时如果需要口译服务，请拨打13 14 50