上海楼市的产品线众多，有老公房，老大楼，动迁房，次新房和准新房等等。

从2020年-2021年这一波楼市行情来看，上海楼市的产品已经发生了分化。板块内的次新电梯房小区涨幅，是远超于周边的其他产品的，这就造成了次新小区和其他产品价格差异越来越大。

从上海楼市价格区间段来看，总价350万以下的房子主要以老破小为主；800万以上的总价以次新电梯小区为主；350万到800万，这个价格段，要么选择老式塔楼，要么就是动迁房。

老式塔楼就不再过多详述了，无论是居住属性还是投资属性，已经逐渐被市场边缘化，所以并不是好的选择。

相比较于老塔楼来说，我更加倾向于选择动迁房小区，但是动迁房也有优缺点，我们来盘点一下动迁房这个产品，是否值得买呢？

尤其是在2022年，这个分化行情不断加剧的情况下，预算不足，买动迁房小区还是我们最佳的选择吗？

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首先我们来说下什么是动迁房？

动迁房又称为动迁安置房，是指因为城市规划建设，土地开发而不得不进行拆迁，同时给被拆迁人居住或使用的房屋。

在上海动迁房上市是有交易条件的，必须满三年才可以上市交易，也就是大产证自登记之日起，到动迁协议签署之日止，共满三年。

这是动迁房可以交易的刚性条件。在上海，有一部分人没有购房资格，例如社保只满两年，但是他们为了提前在上海买房上车，会选择一些动迁房来优先买入，等待社保满五的时候，动迁房也刚好满足上市交易的条件；届时再和房东过户，虽然有一整套的公证流程和合同把控，但是三年的时间未免太久，依旧会存在一些不确定性的风险。

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动迁房的优点是比较明确的。

相对于市区老小区来说，动迁房小区的周边环境、绿化更好，停车位相对来说比较充足，这也解决了很大一部分难题。尤其是上海2010年以后新建的动迁房，几乎都是带电梯的，有电梯和没电梯的居住感受是完全不同的。

除此之外，动迁房真正的优势在于税费的减免。我们都知道，上海买房是需要缴纳税费的，而各项税费从以往成交房屋的统计来算，会占房屋总价5%-7%左右，这是一笔不小的摩擦成本。

税费分为上家税和下家税，上家的税费主要有个人所得税和增值税，下家的税主要是契税。

契税是没有办法规避的，只要你买房就必须缴纳税费，而契税又是根据面积和房屋套数来决定的。截止到2022年，首套住房小于等于90㎡契税为1%，大于90㎡，则为1.5%；如果是二套住房，无论你买多大契税都是3%。

但是上家产生的交易税费，就有很多空间了，这也是动迁房真正的优势所在。

商品住房的上家如果不是满五唯一的话，则个税为2%，但是动迁房的个税只需要1%。

除此之外，动迁房首次上市交易是可以减免增值税的，举个简单的例子：

一套不满五年500万左右的商品房上市交易，个税为10万元左右，增值税差不多在25.5万左右，合计税费35.5万。

但是同样500万的动迁房上市交易，个税只需要1%为5万左右，因为首次上市交易，所以没有增值税，合计税费为5万元。

对比看下来，省税费30万元，占比房价的6%，这对预算不足，想换取最大的使用面积来说，是一个不错的选择。

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从上一轮行情来看，动迁房的涨幅其实并不差，介于老破小和次新电梯房之间。甚至个别区域的动迁房的涨幅，甚至非常喜人。

例如，浦东三林的三林新村一房，2020年初价格为230万-250万之间，目前市场在售的房子价格已经达到了360万-380万之间，这个涨幅已经秒杀很多板块的次新小区。

一方面这个产品具有一定的特殊性，另一方面板块整体也非常强势。所以选择动迁房，尽量选择地理位置优越的板块，环线内或者近郊区，都会有不错的收益，但是如果太远了，真的就不值得考虑了，例如佘北大居，例如惠南，鹤沙航城等。

以上，是动迁房我的看法。