2024年一季度结束了，青岛房价方面，二手房踩踏式降价成交，新房打折力度越来越大。

对于开发商来说，一季度不堪回首，因为成交太过凄惨。

据卓易数据统计：截止到3月30日，今年青岛新建商品房成交14601套，成交189.37万㎡，成交总价274.85亿；同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。

全国范围看，成交下跌、房价下跌并非短期现象。

楼市“双降”的局面，必须要承认，一二三线城市普遍都跌了。房市正在向股市靠拢，已经成为一个沉重话题。

在总人口下降趋势不改变的情况下，不会有任何上涨，现在每一次的交易都是未来的高点！

那么，具体到每个小区，每个板块，房价变动情况到底是多夸张？

本文通过分析真实成交信息，让大家心里有个数。

1、半年时间，首付亏没了

先从市南说起（以示尊重），毕竟是传统市区昔日最热的区。

以逍遥小区为例，多层，老小区，配套不错，位置可以，缺点是老小区那些通病。这个小区的三套房子，都是55平左右的小套二，分别于2023年3月、2023年9月和今年3月成交。

总价分别是：142万、111万和82.7万；单价分别是：2.4万、1.9万和1.5万。

这种局面，再聊什么楼座、楼层，都是苍白的。

房师傅倒是想起了一个新闻。说的是：近日，南京一小区业主，发文怒斥中介“恶意做空房价”，提醒其他业主“不要被牵着鼻子走”。

也太看得起中介了。

无论承认与否，因为市场的转变，去年到今年，房东的地位正在不断下降。

再看看市北区。之前浮山后房价下跌情况，我们已经聊过了，感兴趣的可以查看原文链接：隐患乍现！青岛学区房的转折点来了！

今天拿联城海岸锦城做例子。这个小区，十几年的房龄，不是太老。套二户型都是80—90平的。3月份最新成交的一套总价99.5万，单价1.26万。去年8月份的时候，同样户型，成交价是127.7万，单价1.62万。

半年多的时间，总价跌了近30万，单价跌了近4000元。上车的可都是刚需啊。很是心疼。

这个例子告诉大家：买房的时间不对，只需要半年时间，首付都有可能亏光。

2、崂山楼盘，9年后，回到开盘价

“高层房源户型为103平-146平，均价2.3万/平，洋房均价2.6万元/平……”这是2015年4月，崂山鲁商蓝岸丽舍2期璟园开盘时候的价格明细。

2016年10月，璟园陆续交付。当时有业主曾向本地某纸媒诉苦：因为地处崂山区毗邻多所名校，所以开盘价格就不低。收房后麻烦不断。地砖、墙砖出现破裂、空鼓问题；墙面装饰布破损、地板上翘、门锁不好用、厨房、卫生间上下水未接通，热水器地线未接、淋浴头漏电、北阳台热水器仪表盘接线外露……

9年后，2024年3月，璟园洋房177平的大套三，成交总价是515万，单价跌破2.9万。与2015年的开盘价已经无限接近了。考虑到利息等成本，实际上亏损边缘了。

要知道， 2023年7月的时候，璟园小高层，106平的套二，成交总价还有390万呢！单价高达36744元/平。

单就蓝岸丽舍二期来说，大幅下跌就是去年下半年开始的。洋房跌破2.9万一平，目前小高层的套二还没有新成交。

你可以说，卖3.67万的房东套现及时；也可以说，买进的购房者，有点亏。

同样，2.9万买进洋房的新业主，只能是，目前性价比挺高。

聊到崂山楼市，之前就有读者在房师傅后台留言问崂山那几个豪宅价格跌了吗。很抱歉，那几个众所周知的豪宅，在二手房市场还没有“证明”自己，挂牌的很多，但公开成交的一套都没有。

2017—2018，涨起来，很明显；2023—2024跌起来，也很明显。

过去，随便买房，大概率都不亏；这两年，即使认真买房，大概率都亏。

3、真心佩服融创

市南、市北和崂山的例子都有了，那得到李沧了。之前，房师傅专门写过李沧楼市详情：（李沧房价的中间线降到一万五了！）

今天，就举李沧一个次新大盘，知名度很高，融创都会中心。在这个项目，融创算是“赚发”了。

四年前，融创都会中心和悦地块开盘，那时候楼市还有热度，李沧绿城热销不已。和悦地块比不过绿城，那就搞价格战。果然，和悦弄了一个17***的起价噱头，营销成功，圈了不少人。实际，均价是2万/平。

这个大盘的坎坷，很多人应该都知道。虽然交付很艰辛，但都过来了。限售、限购松开之后，和悦的次新房也开始挂牌出售了。

前几天，和悦终于成交了一套。119平的套三，成交价181万，单价只有一万五。不仅跌破了四年前的开盘价，还浮亏20%以上。

客观说，2020年买入李沧楼市的人， 没有卖掉的，持有到现在，基本都是亏的。

融创还有一个大盘，在西海岸，维多利亚湾。融创也曾尝了甜头，但现在，局面不好收场了。

在二手房市场，维多利亚湾跌至五千一平了。118平的套三成交价只有60万了。

5000元的单价，这个价格，跌回十年前了。够不够凶险，够不够刺激？

在这个大盘，万达赚发了，融创也“利润”丰厚。唯一受损的是业主们。

总结：

看这些房价，就像是数字，没有太大感觉，但放到现实里面，这可都是钱。过去几年，2019—2022，每年青岛新房成交都在15万套左右，除去特殊因素（众所周知）的网签，高位买房的，还真是数量庞大。

青岛楼市，在基本上彻底放开以后，房价跌的比以前更猛了。也就是放开限购、限售以后，这个城市房价不但没有上涨，反而跌的更惨了。

跟股市一样，买涨不买跌。如今，大部分房子，成了烫手山芋。

限购、限售政策接触后，卖房套现的，要比上车的，多得多。供应过剩，摆在面前，可还有人有点迷糊。

以前，房产作为一种特殊商品，承载了太多额外的属性。新的趋势下，我们应该审视一下，跳出这个怪圈。

最后，极有可能，2024年，新房成交会创近几年新低。可别忘了，供应量可是处于高位状态。